تملك العقار و الاستثمار العقاري في تركيا

تملك العقار و الاستثمار العقاري في تركيا

عندما نشرت مقالتي السابقة بعنوان (لماذا قمت باختيار تركيا لمشاريعي الجديدة؟) أكثر الأسئلة التي وصلتني كانت عن تملك العقار و الاستثمار العقاري في تركيا , و لذا خصصت هذه المقالة حول هذا الموضوع بشيء من التفصيل

السؤال (1): كيف تبحث عن العقارات في تركيا؟

هناك عدة مواقع تركية عملاقة متخصصة في العقارات التركية و هذه المواقع متواجدة فقط باللغة التركية و الإنجليزية و حتى الترجمة الإنجليزية ليست متواجدة بشكل كامل , أما المواقع الأخرى فهي لشركات تخصصت في تسويق عقارات محددة فقط تكون بالغالب تابعه لها و إليك قائمة بأهم هذه المواقع ومنها موقع عربي واعد

موقع (تقييم) – taqyem.com – موقع تقييم عقارات تركيا موقع يدعم اللغة العربية بالاضافة للتركية و الانجليزية و عدة لغات أخرى و يعد أكبر موقع يحوي مجموعة ضخمة من المشاريع العقارية العملاقة تتعدى 600 مشروع ضخم حول تركيا وهو متخصص بعرض هذه المشاريع التي عادة ما يكون متوسط الوحدات السكنية في كل مشروع فيها قرابة 100 وحدة على الأقل وتصل للألاف , ويوفر خدمة منبه الفرص للمستثمرين بالأضافة إلى الأراضي في عدة مدن في تركيا مع تركيزه على أسطنبول و المدن التي تهم المستثمرين من خارج تركيا , و يعتبر الخيار الأول لتبدأ منه للبحث و المقارنة عن أفضل الفرص في تركيا

موقع (sahibinden) – sahibinden.com – موقع متخصص في الاعلانات المبوبة و يعد أضخم موقع للإعلانات في تركيا ويبيع كل شيء من سيارات و أثاث و غيره و فيه قسم متخصص بالعقارات التي يعلن عنها أصحابها وهو باللغة التركية و الانجليزية

موقع (حرية أملاك) – hurriyetemlak.com – بالأساس هي جريدة مطبوعة للإعلانات العقارية و يوجد لهم موقع انترنت لنفس الخدمة ويتوفر بعدة لغات العربية ليست منها

السؤال (2): هل يحق للأجانب التملك؟

في عام 2005 صدر قانون يسمح لكل الأجانب – من لايملك الجنسية التركية – حق التملك من مبدأ التعامل بالمثل , أي في حال كانت بلدك تسمح للمواطن التركي بالتملك في بلدك فأنت كمواطن لتلك البلد مسموح لك بالتملك في تركيا أيضا , و لكن تم تغيير هذا القانون في العام 2012 بحيث تم السماح للجميع بالتملك في تركيا ماعدا بعض الاستثنائات البسيطة و أهمها:

أولا: أن لا يقع العقار ضمن منطقة عسكرية أو محظورة على الأجانب و هذا سببه أمني , و يكون الإشكال عادة مع أول مشتري غير تركي لهذه المنطقة , حيث يتطلب استخراج موافقة أمنية قد تتطلب 45 يوم , و لكن في حال قام أول أجنبي بالشراء ففي العادة تستخدم نفس الموافقة للجميع من بعده , أي لو كان هناك مشروع سكني أو مجموعة أراضي متاحة للبيع فإن أول مالك غير تركي هو من يتطلب التحقق من سماح الأجانب للتملك في هذا المكان و بعد ذلك يتاح للجميع بناء على الموافقة الأولى , و لذا سيكون سؤالك عند الشراء هل هناك أي أجانب غير أتراك قد اشتروا في هذا المكان قبلي؟

ثانيا: بعض الجنسيات و التي بسبب حدودها الجغرافية القريبة و بسبب الأحداث الجارية فيها فإنه لايحق لها التملك مباشرة مثلا من الدول العربية هناك مشكلة مع من يحمل الجنسية السورية حاليا , حيث يمكن للسوري التملك بطريقة أخرى و هو عبر افتتاح شركة باسمه و من ثم تقوم هذه الشركة بتملك هذا العقار , و كذلك الحال مع أي جنسية ممنوعه من التملك فيمكن التملك بأسم شركتك التي تملكها

ثالثا: الحد الأقصى المتاح لكل أجنبي بتملكه مجموعا في كل تركيا هو 30 هكتار أي حوالي (300 ألف متر) و في حال أراد تملك أكثر من ذلك فعليه أن يثبت نيته بأن هذا التملك بخصوص مشروع ما يتطلب هذا الكم من المساحة

السؤال (3): ماهي الضريبة و الرسوم لتملك العقار؟

هذا كان السؤال من الغالبية حيث أن الضريبة مقدارها 0.003٪ سنويا فقط أي لو كانت قيمة العقار 100 ألف دولار فأنك ستدفع ما مقداره 300 دولار سنوي للبلدية مقابل الخدمات البلدية

هل هناك أي رسوم و مصاريف أخرى؟

1) هناك مبلغ شهري يدفع للمشروع مقابل الخدمات السكنية نفسها و تسمى (عائدات شهرية) وهو يقر من اتحاد الملاك لنفس المشروع و هي مقابل خدمات كهرباء الممرات و الحراسة و خدمات التشجير للمجمع و غيرها من خدمات و تتراوح ما بين (1 ليرة إلى 9 ليرات) على المتر المربع , أي لو كنت تملك (150) متر فإنك قد تدفع شهريا 150 ليرة مقابل هذه الخدمات أو أكثر بحسب الخدمات الموجودة بالمجمع مثلا (حمام سباحة , صالة رياضة , ملاعب مزروعه , نوافير مياه , أشجار , صيانة حدائق أطفال , مواقف مغلقة … الخ)

2) أجور تأمين الزامي على الزلازل تقريبا 2 دولار أمريكي سنويا على المتر المربع

3) أجور تأسيس عداد مياه جديد تقريبا 200 دولار , أجور تأسيس عداد كهرباء جديد تقريبا 200 دولار , أجور تأسيس عداد غاز تقريبا 100 دولار

هناك أيضا الرسوم الخاصة بالشراء تدفع للمرة الأولى وهي كالتالي:

1) ترجمة و تصديق جواز السفر من قبل كاتب العدل تكلف أقل من 100 دولار
2) رسوم حكومية لسند الملكية أو ما يسمى (الطابو) تكلف أقل من 100 دولار
3) تكلفة مترجم محلف عند تسجيل العقد تكلف قرابة 100 دولار
4) ضريبة الشراء تدفع مرة واحدة عند نقل الملكية تقريبا 4% من القيمة التي تم التصريح عنها
5) رسوم دائرة الأراضي قرابة 200 دولار
6) في حال أردت توكيل شخص لإتمام عملية الشراء فتكلفة الوكالة و تصديقها قرابة 200 دولار
7) في حال أردت الاستعانة بمحامي من أجل الاستشارة و العمل معك على الصفقة فإن أتعابه تكون بما يعادل 1% من قيمة العقار تقريبا ويمكن الاتفاق معه بشكل مقطوع

وبذلك تكون الرسوم و التكاليف هي أقل من 500 دولار أمريكي + 4% من قيمة العقار المصرح عنها و أحيانا تتكفل بها الجهة التي تقوم ببيع المشروع كمصاريف متضمنه من عملية البيع , و بالعادة توزع هذه الضريبة بالمناصفة بين البائع و المشتري بحسب الاتفاق

ماهي قيمة السعي أو عمولة المسوقين؟

بالعادة العمولة تكون مناصفة ما بين البائع و المشتري و تحتسب بمقدار (3% على البائع و 3% على المشتري) و قد تكون فقط 3% على البائع و قد تصل في بعض المشاريع إلى 7% و ذلك بحسب الاتفاق مع شركات التسويق

السؤال (4): ماهي خطوات شراء العقار في تركيا؟

الخطوات بسيطة فلو كنت ستقوم بشراء العقار باسمك الشخصي فعليك أن تحضر و معك ورقة تثبت عنوانك في بلدك الأصلي و يمكن الحصول عليها من أي جهة رسمية في بلدك و يفضل تصديقها من الخارجية و السفارة التركية في بلدك , لأن الكثير من العمليات قد تتوقف عليها

أما في حال أردت أن تشتري باسم شخص أخر فعليك احضار و كالة رسمية طبعا تكون مصدقة من السفارة التركية في بلد استخراج الوكالة ومن ثم تحتاج إلى بعض التصاديق عليها هنا في تركيا

بعد ذلك المطلوب منك هو بالترتيب:

1) صورة من جواز سفرك و يتم ترجمته و تصديقه من قبل كاتب العدل و تكلف قرابة 100 دولار أمريكي و تتم خلال ساعة واحدة
2) استخراج رقم ضريبي بناء على صورة جواز السفر حيث أن التعاملات لا تتم إلا بوجوده و ينتهي عادة بنفس اليوم
3) فتح حساب بنكي في أي بنك و الذي يتطلب وجود الرقم الضريبي وورقة اثبات العنوان في بلدك (يفضل أن تتم عملية تحويل الأموال عن طريق البنوك وذلك كسند اثبات لك في حال وجود أي مشاكل لا سمح الله) , وبالعادة يتطلب ذلك يوم أو يومين و قد تصل لأسبوع في أسوء الحالات بحسب البنك و تعقيد اجرائاته
4) تقوم باختيار العقار المناسب و التأكد من صلاحية أوراقه و عدم وجود أي مشاكل عليه و وتستخير وتتوكل على الله

السؤال (5): ماهي الأمور التي يجب علي أن أتأكد منها عند الشراء؟

قد تحدث بعض عمليات الاحتيال وقد تزداد على الأجانب بحسب جهلهم بالقوانين و الأنظمة و عدم معرفتهم بخفايا الأمور و عمليات الاحتيال قد قد تحدث بشكل مباشر أو غير مباشر و بعضها يكون بسيط مثلا برفع الأسعار بأكثر من السعر الحقيقي المعروض من قبل المسوقين أو بطرق أخرى لرفع قيمة العقار

إن استثنينا عمليات الاحتيال الكبيرة التي تكون بشراء عقارات وهمية أو غيرها , عن نفسي لم أرى أي من هذا ولكني سمعت و لربما هي مبالغات أو بسبب جهل شديد من الشاري و كما نعلم بأن القانون لا يحمي المغفلين

المشاكل التي تحتاج منك إلى استشارة خبير هي مثلا عدم امكانية تملك العقار للأجانب بهذا المكان كما ذكرنا سابقا أو بسبب عدم وجود التصاريح اللازمة للمشروع أو بسبب مثلا مشاكل قانونية مثلا الحجز من البنك أو الرهن أو مشاكل على الأرض بين الشركاء و هذه المشاكل كثيرة و تحتاج إلى وجود خبير لدراسة كل حالة على حدى حيث أن الخبير يعرف عن ماذا يسئل و أين يبحث بالضبط

السؤال (6): هل يمكن الحصول على إقامة أو جنسية بحال التملك؟

قانون الجنسية التركية واضح وهو أن تكون مقيما بتركيا لمدة تزيد عن 5 سنوات وأن لا تكون قد أمضيت خلال هذه الخمس سنوات أكثر من 180 يوما مجموعة أي (6) أشهر خارج تركيا, وبهذا يحق لك التقديم على الجنسية التركية و التي تتطلب منك إنجاز معاملتها قرابة سنة تقريبا و بعد ذلك قد تحتاج إلى سنة أخرى لإنهاء اجرائاتها وذلك بحسب من سئلتهم ممن تجنسوا مؤخرا من العرب القدامى بتركيا , مع العلم أن القانون ينص بأنه يحق لك التقديم ,أي قد يتم رفض طلبك في حال كانت تحوم حولك أي شبهات مثلا , و بنفس الوقت هناك قانون ما يسمى الجنسية الاستثنائية و التي تعطى من قبل الدولة لمن يقدم خدمات لتركيا و هذا القانون مفتوح , هناك أيضا قانون الجنسية الخاص بالأقليات التركية الأصل أو ممن يثبت بأنه ذو أصول عثمانية فهم يحق لهم الجنسية و التوطين في بعض الحالات

بالنسبة للإقامة فإن هناك مايسمى بإقامة (طابو \ مسكن) و التي تحصل عليها في حال تم تسجيل المسكن بأسمك في الطابو وتجدد سنويا , أي عند انتهاء المشروع نفسه و حصول المسكن على عنوان مسجل بالدولة , و لاتعطى هذه الإقامة على ملكية الأرض لأنها لا تحوي عنوان مسكن

هذه هي أغلب الأسئلة التي وردتني و إجاباتها , و في حال كان لديكم أي أسئلة أخرى فأرجوا كتابتها بالتعليقات لعلي أجد الوقت للكتابة حولها

Share Button

5 تعليقات

  1. مقال ثري وشامل.
    موقع تقييم جميل ولكنه يحتاج للتحديث. فيه بعض المشاريع المتعثرة منذ سنوات وتظهر انها جاهزة للتسليم مثل فيوتشر بارك. وبعضها يظهر تاريخ تسليم قد مضى وهي فعليا ما زالت بحاجة لعدد من السنوات مثل AK Tower

    اعتقد والله اعلم انه من الافضل دوما شراء العقار الجاهز للخروج من مخاطر عدم التسليم.

    Reply
  2. السلام عليكم أولا أشكرك جزيل الشكر على المجهودات التي تقوم بها في مساعدة العرب والمسلمين في تركيا وجعل الله ذلك في ميزان حسناتك وثانيا عندي بعض الأسئلة سأكون ممتنا لو أجبت عليها أولا: موقع sahibinden هل يستطيع العربي أن يشتري منه عقار سكني مباشرة من المالك؟ ثانيا: الأسعار المعروضة فيه أقل بكثير من الوكالات العقارية ما السبب؟ ثالثا: هل تنصحني بمحامي لما أشتري إن شاء الله من المالك التركي في هذا الموقع؟ وبارك الله فيك وجزاك الله خيرا.

    Reply
  3. اخ محمد جزاك الله الف خير على هذه المعلومات الطيبة والقيمة
    بارك الله بكم

    Reply
  4. السلام عليكم وجزاك الله خيرا مهند محمد
    نفس سؤال الاخ عن موقع موقع sahibinden اتمنى الرد عليه..

    وايضا هل يجب توكيل محامي عند الشراء وكيف اعرف محامي ثقة

    Reply

اترك تعليقا